Госдума рассматривает законопроект, предлагающий запретить продавать доли в квартирах, если они не выделены в натуре. Это могут быть либо очень маленькие доли. Либо доли, которые нельзя четко очертить-отгородить в квартире из-за особенностей планировки.
Если доля от жилья уходит посторонним, это практически всегда приводит к конфликтам. Разработчики проекта стремятся положить конец бесчисленным спорам, которые прямо сейчас кипят в тысячах и тысячах квартир. По всей стране.
Дело в том, что закон сегодня позволяет купить квадратные метры, которые, образно говоря, не привязаны к конкретным четырем стенам внутри квартиры. То есть, выражаясь языком юристов, не выделены в натуре. Это могут быть два-три метра, и понятно, что их никак не отделить. Или девять-десять метров в квартире, где самая маленькая комната размером в пятнадцать метров. Пойди договорись с соседями, где начинается твое и заканчивается их помещение.
«На этом основании создан и активно реализуется механизм силового захвата жилых помещений путем отчуждения доли постороннему лицу, не являющемуся собственником», – рассказывают авторы проекта.
Посторонних пускают в квартиру иногда на совсем небольшие квадратные метры с целью принуждения других собственников к продаже всего объекта целиком или выкупа их доли по заниженной цене.
«Рейдеры без решения суда об определении порядка пользования или вселения вероломно вламываются в квартиры граждан, создают невыносимые условия проживания, угрожают физической расправой, портят имущество, используют несовершеннолетних в подобных криминальных операциях, нарушают права несовершеннолетних, проживающих в данном жилом помещении», – продолжают разработчики проекта.
Поэтому и предлагается прописать в законе запрет на продажу «постороннему лицу не выделенной в натуре доли в общей собственности на жилое помещение, являющееся неделимым объектом недвижимости».
Небольшие доли в квартире, принадлежащие разным собственникам, часто становятся поводом для рейдерского захвата всего жилья.
Как поясняют авторы проекта, отчуждение будет возможно только между собственниками либо путем продажи объекта целиком с последующим разделом денежных средств пропорционально долям собственников.
Иными словами, если квартира уже разделена на доли, не привязанные к стенам, то хозяева могут сторговаться между собой. Один выкупит метры у другого. Или могут продать квартиру целиком, чтобы разделить потом деньги. Так что выбор у людей будет. Но никто чужой не сможет отрезать кусок от квартиры.
Впрочем, у инициативы есть и критики. Законопроект изучили в Совете при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, возглавляемого Павлом Крашенинниковым.
«Выдвинутая разработчиками проекта идея борьбы с «рейдерскими захватами» сама по себе заслуживает поддержки, хотя и не может решаться исключительно изменением гражданско-правового регулирования оборота долей в праве» – сказано в заключении совета.
Раскритиковав положения проекта, члены совета (а это крупные ученые-правоведы) предложили другие решения проблемы. Например, по их мнению, можно усложнить процедуру деления жилья на нежизненные доли.
Так, например, в одном из законопроектов, уже принятом Госдумой в первом чтении, предлагается установить норму, что доля в праве собственности не может быть раздроблена сособственником на части, если это повлечет невозможность владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной части этой доли, в соответствии с его назначением. Есть и другие инициативы на эту тему.
Что же касается данного законопроекта, то, как сказано в заключении, подписанном Павлом Крашенинниковым, он «в представленной редакции не может быть поддержан».
«Проблема продажи доли, в принципе, есть только там, где существует конфликт между совладельцами, – поясняет один из экспертов. – Когда нет конфликта, жилое помещение продается, и совладельцы за счет пропорционально полученных денег решают вопрос о приобретении себе жилья, в т.ч. за счет заемных или ипотечных средств. Конфликт также возникает, когда один собственник хочет продать свою долю, а у другого нет денег для выкупа и нет желания или возможности привлекать для этого заемные средства. Эту ситуацию проект не решает также, а ставит собственника доли в безвыходное положение».
Кроме того, проект вызывает сомнение на соответствие его статье 35 Конституции РФ, так как предусматривает ограничения по распоряжению частной собственностью.
В целом же решать проблемы обеспечения безопасности на рынке жилья, в том числе защиты от рейдерства и мошенничества, многие эксперты предлагают с помощью расширения роли нотариата.
Досье «РГ»
По данным ФНП, в 2021 году нотариусы удостоверили 871 736 сделок с недвижимостью, что на 7 % превышает результат года ранее. Большая часть из них – 587 819 – это сделки с жильем.
«Самое ценное преимущество нотариальной формы сделки – правовые гарантии для ее участников, защита от мошенничества и последующего оспаривания договора, – рассказывают эксперты. – Прежде чем поставить свою печать, нотариус в силу закона обязательно проверяет истинную волю сторон и понимание ими сути и последствий сделки, проводит ее правовую экспертизу».
rg.ru